为什么说房地产投资是 "现行 "税法下的最佳投资？
作为一名30年的会计师，我本质上是保守的。我总是和喜欢玩股市的年轻客户开玩笑说，在我的从业生涯记录中，积极参与股市交易的人中只有1%真正赚钱，但我的房地产投资者中有一半以上都赚钱。为什么？去看一下新上映的电影《傻钱》，你就会明白了。
玩笑归玩笑，房地产比股票交易更值得投资是有其根本原因的：
有利于房地产投资的税法
税法由政府设计，旨在激励/抑制纳税人的某些行为。美国政府自古以来就了解房地产行业对经济的重要性。让我为你拆开解释一下：
“折旧” 会产生虚假支出，从而抵扣租金收入
我们都知道，房地产会随着时间的推移而升值，统计数据显示，从长远来看，房地产的升值幅度远远超过通货膨胀。这就是为什么在我们现在所处的高通胀环境中，房地产是一种非常值得投资的资产。
那么，为什么税法要对不动产计提折旧呢？在会计领域，大多数资产都有一个有限的使用寿命，当我们在财务报表中记录任何资产时，都会记录一笔"折旧费用"美国国税局任意规定，任何住宅楼的折旧期限为 27.5 年。让我举个例子，如果你花 30 万美元在芝加哥市中心购买了一套一居室公寓。土地可能价值 2.5 万美元，建筑价值 27.5 万美元。国税局允许建筑物的折旧支出为 10,000 美元（275,000 美元除以 27.5 年）。 您很可能获得 15,000 美元的净现金流；因此，您只需支付 5,000 美元的税款。
这真的太棒了！还有哪里的政府允许你不用纳税就能赚钱？
2017 年税改引入红利折旧，为房地产投资者带来更大的账面损失
红利折旧允许纳税人加速折旧。在同一个例子中，如果我们对该公寓进行成本隔离，我们很可能在第一年就能获得价值 5.5 万美元的折旧，这实际上会给你带来 4 万美元的纸面损失（尽管你从该投资中获得了 1.5 万美元的实际净现金流）。现在，您不必为您的收入缴纳任何税款，您甚至可以用这 4 万美元的纸面损失来抵消您的部分 W2 收入和一大笔预扣税退款。
哇！合法吗？是的。政府鼓励大家投资房地产！！您是否听说过，自税收改革以来，这个国家的许多高收入医生都成为了坚定的房地产投资者？现在你知道原因了。
“Life Kind Exchange": 在出售出租房时推迟资本收益
我们都知道天下没有免费的午餐——我们用来抵消租金收入的所有折旧都需要在出售房产时收回。我们还是用上面的例子来说明。10 年后，我们以 50 万美元的价格出售同一套公寓，您需要为资本收益（20 万美元）和折旧回收（10 万美元）缴税。好消息是税率。您在这里的工资肯定低于您的 W2 收入。
但政府在此设计了另一种税法，以激励您继续房地产投资之旅： 1031 Exchange(物业置换).基本上，只要您将出售房产的全部收益用于在美国购买另一处或多处房产，您就不需要在出售时缴税。
好消息是，对地点、房产类型、房产数量等没有任何限制。大多数精明的房地产投资者都会利用这一法则来扩大他们的房地产投资组合。既然可以用税款为自己赚更多的钱，为什么还要交税呢？
我相信现在您一定会说，下一步该怎么办？我不能再继续 1031 Exchange了，我必须在某个地方停下来，对吗？
“Step up Basis” 确保您无需缴纳任何资本利得税
假设我年轻时在房地产上投资了 10,000 美元，通过抵押贷款杠杆化，一路收集净现金流，进行多次 1031 Exchanges以获得更大更好的投资，到我去世时，我拥有 1000 万美元的房地产投资组合，那么会发生什么？
我的孩子们将以市场价值继承我的房地产投资组合，而我只需放弃一生的资本利得税！这就是所谓的“Step Up Basis”（升值税基础），它也是一个税法。这是一生中仅有的一次 "上调基础"。现在，我的孩子们既可以出售房产，也不用担心任何税收后果！
这是一个很好的故事吧？我在坟墓里也不用担心我的子女后代了。
总结
了解税法、利用税法优势和提前规划是成功投资的关键因素。在现行税法下，房地产投资是最好的投资，因为有以下 3 项税法：
折旧
1031 Exchange(物业置换)
“Step Up Basis”（升值税基础）
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Justine Zhou | 周军
Justine是周军城市集团的创始人和CEO.作为少有的在房地产投资、退休计划和保险方面也很出色的注册会计师，Justine曾被授予"文艺复兴女郎"的绰号，意思是一个非常全能的人。尽管她资历深厚，但Justine是一个非常平易近人的专业人士，她真正关心每个人和企业的需求，并为他们找到最适合其独特情况的解决方案。
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