加速折旧 -- 房地产投资者的高阶省税利器
近年来，“加速折旧”和“成本隔离分析法”成为房地产投资者的热门话题。因为它有可能可以帮助包租公包租婆们将本来需要几十年才能实现的折旧抵扣在短短的1年内就能实现，因此来大大降低投资房的税赋， 提高投资收益。
如此强有力的省税利器， 都如何使用呢？今天， 我们就为大家来深入探讨下这个房产投资者不可不知的高阶折旧方式。
什么是加速折旧？
这是美国国税局的官方定义：
2017年的tax cuts and job act的法案规定，折旧年限（使用年限）包括或少于20年的商用固定资产（包括出租房）以及其他一些特定的固定资产， 在符合条件的情况下，某些资产部分第一年就可以额外按照100%资产价值计提折旧费用和抵扣。机器、设备、计算机、家电和家具一般都符合条件。
通俗地说，这意味着一旦你的投资房投入使用，你就可以在第一年将符合条件的投资房所属资产或物件进行一次性折旧抵扣，而不是传统意义上的27.5年或39年折旧。这将大大提升你在当年的投资房折旧抵扣额，提升账面开销， 降低税赋。 这也是政府利用税法鼓励房地产投资的一种方式。
对房地产投资者意味着什么？
大多数房地产投资者会 定期折旧以抵消他们的租金收入，从而实现投资财产的无税现金流。按照国税局的规定，住宅房地产的折旧年限为27.5年，商业房地产则在39年内。
通产情况下，投资者是绝对不可能享受到出租房100%的首年折旧扣除，
但是，你可以聘请工程公司进行 成本隔离分析，来决定哪些部分的出租房成本是可以符合 额外折旧的。
什么是成本隔离分析？
成本隔离分析是将不动产的每个部分进行一个全方位的审查，将不同部分进行划分和归类，如地板、窗户、围栏和人行道等固定元素归为一类，并将其折旧年限大大缩短到5年、7年或15年，而不是标准的27.5年或39年。
更为奇妙的是，你现在可以在第一年就抵扣这些5年、7年或15年资产的全部成本。这就是所谓的加速折旧
例如：
如果你在芝加哥购买了价值100万美元的多户型家庭住宅，可折旧的房屋部分可能是80万美元（土地20万美元），按27.5年折旧，你的年折旧费用将是（80万/美元
27.5）=29091美元。如果你进行成本隔离研究，这80万美元里，可能会有20万美元符合1年内加速折旧，现在你的年折旧费用就变成了（20万美元 + 60万美元/27.5）= 221818美元。
您的投资房就一瞬间多出了将近20万美金的折旧金额。差别巨大！
加速折旧如何帮助你减轻税收负担？
我们都同意加速折旧会产生更多费用以抵消你的租金收入，在许多情况下，在你的税表上产生账面亏损。你可以用这些损失来减少你的主动W2收入，以降低你的税赋。
如果你的AGI（调整后的总收入）在10万美元以下，你可以使用最多2.5万美元的这些被动租金损失来抵消你的主动收入 （如工资）。
当你的AGI超过10万美元时，你能抵消的主动收入部分将线性下降，直到你的AGI达到15万美元后，你就不能再使用租金损失来抵消你的主动收入了。
但是，如果你的出租房为短租房，或者你符合real estate professional status 的话，无论您的AGI是多少，您都可以用出租房的账面亏损抵消您的主动收入。我们接下来的
文章将会为大家细说短租房的运营。
如果我忘记利用这项税法怎么办？
别担心。我们之前也有不少客户由于缺乏知识而没有充分利用加速折旧。 我们帮助他们追溯折旧， 让他们从Uncle Sam那里得到了一张相当不错的退税支票！
当然了，我们也曾建议一些客户不要进行成本隔离报告，不要加速折旧，因为他们不会从这个策略中受益并非每个人都会从中受益，至于是否适合你，请咨询您的税务顾问。
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Justine Zhou | 周军
Justine是周军城市集团的创始人和CEO.作为少有的在房地产投资、退休计划和保险方面也很出色的注册会计师，Justine曾被授予"文艺复兴女郎"的绰号，意思是一个非常全能的人。尽管她资历深厚，但Justine是一个非常平易近人的专业人士，她真正关心每个人和企业的需求，并为他们找到最适合其独特情况的解决方案。
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