如何利用 1031 置换延税法实现房产投资“零”税赋？
今天我们来为大家说一说房地产投资省税招数里的一大基石：1031置换延税法(1031 Exchange)。
1. 什么是 1031 置换延税法 (1031 Exchange)?
以下是美国国税局对1031的定义：
一般来说，如果投资人在限定时间内完成出售“原有房产”并交换性购入“同类房产”，那么投资人出售“原有房产”的增值无需在当年交税，而是延迟到出售交换性购入的“同类房产”时才交税。
以上是税法的直接规定，语言或过于生硬，但实际上理解这个定义非常简单：只要房产位于美国，则没有其他的地理限制；房产类型也没有任何限制，无论是独户，公寓，多单元户，混合用途，商业甚至土地，都可以符合1031的要求， 并且延迟您的房产增值税赋。同时，对出售或交换的房产数量没有限制。
唯一的限制是必须是投资性房地产。
2. 使用 1031 有什么要求?
1031 是一个很棒的省税利器，但它的要求非常严格。在你执行此税法之前，你真的需要非常清楚地了解它，以避免陷入定时炸弹。
时间—— 你有45天的时间来确定下一个房产，180天的时间来完成交易。
价格——你新置入的房产的价格必须高于你出售的房产。
所有权——交换前后所有权不得变化。
中介——你不能动用从出售房产中获得的资金，只能通过一个托管公司保管资产。
如果你想使用 1031 税法，在任何行动之前，请务必咨询您的税务顾问。此外，这里我们提醒一下大家，由于这个严格的行动准则，大多数人在出售原房产之前其实已经确定好了用来 1031 交换的替代房产。
3. 为什么大家要使用 1031？
在我们 30 年的实战经验中，我们看到许多客户非常巧妙地使用此税法来扩大他们的房地产投资组合并提高利润！除了省税这个最大原因，还有以下诸多原因：
出售升值的房产以获得更多/更大的房产
实现投资组合地理位置多元化
由于投资策略的变化，出售一种房产类别以购买另一种房产类别
想要退出亲历亲为的管理角色
4. 有什么理由不做 1031 吗?
要注意的是，并不是任何时候 1031 置换延税法都能帮您省税。
这就是为什么一个好的税务策略是一个适合你的税务策略，而不是每个人都在讨论的税务策略。以下是一些不应该进行1031的事例:
如果你在其他房地产活动中有大量 “未使用的被动损失”，你可以直接用这些损失来抵消你的卖房增值收益。
如果你的投资房出售时并没有增值，你就不用承担增值税，也不需要1031置换延税法。
如果你有很多其他被动投资亏损 (比如，来自股票投资亏损)，你可以用此亏损才抵消你的房产出售增值， 而不是 1031 置换。
5. 如果我也使用1031，我如何获取我在该房产置换中积累的权益？
这是一个非常常见的问题——如果使用 1031，投资者必须要将来自房产的收益存放在托管公司，而这一笔资金将用以下一次的房产购置。客户们担心如果他们永远无法取出获得的资金，那他们将永远无法直接享受 1031 带来的得益。
解决这个问题的办法是先“套现”再融资。 您可以通过为第一笔抵押贷款再融资来获得投资房产的股权，并借入超过您所欠金额的资金，而您将可以使用剩余的现金。 请注意，不要在使用 1031 税法之前或之后提取现金，您需要尝试将其安排在不同的纳税年度进行。
6. 对于想退出亲自管理房地产的人来说，有没有其他的投资工具可以使用 1031 呢？
这又是一个常见问题，尤其是老一代的投资人。我们有很多接近或处于退休年龄的客户，他们通过精明的税务规划和持续的房地产投资积累了大量的财富，但他们也有点厌倦了拥有实体房产带来的问题，想要实现省心省力的投资方式。我们认为最好的两个选择是：
DST(Delaware Statutory Trust)—— DST 是 Delaware Statutory Trust 的缩写，直译为“特拉华法定信托”，是美国最流行的房地产信托产品之一。它允许合格的投资者(Accredited investor) 和国际投资人通过私募的形式合资购买商业净租赁地产。通过 DST，投资者可以分散风险，同时享有收入和增值收益，并使得投资者可以将房地产投资的销售收益转移到另一个房地产投资上，从而延迟资本收益税的支付。
Triple NetCommercial Property —— 净租赁地产是指租客负责保险、地产税、和维修费用的商业地产。租户承担大部分或所有的物业相关费用，而房东则只需要收租金，减少了许多开销和管理责任。
当然，这两种选择的回报并不是最理想的。 但至少它们省时省心，而且也可以对冲一下通胀。在当下这个高通胀阶段，对冲通胀往往比资本增值更重要。 风险与回报——只要确保它适合您即可。 此外，这些选项仍将为您产生免税现金流。增值毋需缴税，那是多么美妙啊！
总结
1031 置换延税法 (1031 Exchange) 是房地产投资者可以用以避税的最强大工具之一。如果将 1031 与 Step Up Basis 一起使用，您就有可能实现房产投资“零”税赋！
但在我多年的实践中，我们发现我们的客户在 1031 点过程中也遇到了很多阻力，例如：
无法在规定的时间内找到合适的下一处房产
时间窗口太狭窄
无法在短时间内凑出替代房产所需的现金
不愿意管理其他房产
所以良好的税务规划对于房产投资者来说才额外重要！
新的税季又开始了，如果您如今在投资房地产，并希望在出租房地产的税收减免方面寻求专业帮助，也可以向我们随时咨询房产投资省税的问题，制定你的专属投资策略。
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Justine Zhou | 周军
Justine是周军城市集团的创始人和CEO.作为少有的在房地产投资、退休计划和保险方面也很出色的注册会计师，Justine曾被授予"文艺复兴女郎"的绰号，意思是一个非常全能的人。尽管她资历深厚，但Justine是一个非常平易近人的专业人士，她真正关心每个人和企业的需求，并为他们找到最适合其独特情况的解决方案。
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