为什么房地产投资必须使用杠杆？
在投资者的世界里，"现金为王 "不仅仅是一句口号。它是一条受人尊敬的普遍规则。巴菲特（Warrant Buffet）是终极投资大师，也是上个世纪无可争议的最成功的投资者，众所周知，当他看不到好的买点时，就会保持现金头寸。在房地产投资领域，游戏规则也是如此。过度杠杆化是许多房地产开发商的致命伤，尤其是在经济衰退或利率上升的环境下。2009 年和 2022 年是我们最近看到许多灾难性下跌的两年。
这是否意味着我们在购买投资性房地产时应该支付全部现金？作为一名经验丰富的税务会计师，从节税的角度来看，我不会同意这种策略。我认为，在房地产投资中，杠杆作用是必不可少的。关键是你应该利用多少杠杆，而不是你是否应该利用杠杆。
让我举一个简单的例子来说明我的观点：
让我们从 4 个假设开始：
您手头有 100 万美元现金，可以投资房地产。
资本化率为 7%（芝加哥多户住宅市场的常见回报率）
借款成本为 6.5%，摊还期为 30 年。
您是最高税率（37% + 3.8 NIT + 州税 = 50%）的高收入者
这里有两种方法：
1, 全现金投资
在芝加哥 Bucktown 社区购买一套价值 100 万美元的 3 层公寓。您每年的净现金流（扣除物业税、物业保险、物业管理费、维修和保养费后）为 $70,000。到了纳税时间，您需要缴纳 40,000 美元的税款（我们可以扣除约 30,000 美元的折旧费），即 20,000 美元。您的净现金流将为 50,000 美元，这使得您的TEY（等税收益率）为 5%。
2.杠杆作用
首付 100 万美元，贷款 300 万美元，在同一社区购买四套 100 万美元的三居室。现在，您需要支付 227,500 美元的额外房贷，其中包括 195,000 美元的利息支出和 32,500 美元的本金还款。
如果只考虑利息支出，第一年的额外支出为 195,000 美元（3,000,000 美元 X 6.5%），第一年的净营业收入为 280,000 美元（70,000 美元 X 4）。因此，您的净收入将为 85,000 美元，比方案一中的 70,000 美元高不了多少。但是，在纳税时，我们将有 120,000 美元的影子折旧费用需要扣除，这将使我们的应纳税所得额为负数（85,000 美元 - 120,000 美元 = -35,000美元）。您肯定不用为 85,000 美元的净收入缴纳任何税款，因此您可以保留所有这些钱，而 TEY 将跃升至 8.5%。
如果我们从现金流的角度考虑（大多数投资者更倾向于从现金流的角度考虑），我们需要在损益表中加入本金支付作为一项支出。第一年的净现金流将为 52,500 美元。这似乎比方案 1（净现金流为 70,000 美元）低一些。但只要考虑到向山姆大叔支付的 20,000 美元税款，这个方案还是更好一些。每个经验丰富的投资者都知道，由于租金收入逐年增加，资产净值也在不断增加，现金流会逐年改善。
通过这个简单的练习，我希望我已经赢得了你的信任。由于您的利息支出可以全额扣除（不受 75 万美元住房抵押贷款利息扣除上限的限制），而且投资组合越大，折旧费用越多，因此，如果您使用杠杆，您的 TEY 会更高。
在高息环境下，杠杆仍是明智之举吗？
杠杆作用是房地产投资优于许多其他投资类别的主要原因之一。除了提高 TEY 外，您还可以享受更大的房地产投资组合。你在用别人的钱赚钱，这难道不是投资者的梦想吗？如果我们把升值因素考虑在内，那么你的投资组合越大，收益也就越大，不是吗？在我 30 年的从业生涯中，我见证了很多客户通过稳定的房地产投资，利用别人的钱积累了一代又一代的财富。如果你在其他房地产活动中有大量 "未使用的被动损失"（由于你的高收入），你可以简单地用这些损失来抵消你的收益。
我应该利用多少杠杆？
现在，我们已经确定，在投资房地产时，全额支付现金并不是非常明智的税务做法，那么我们是否应该充分利用杠杆作用呢？从简单的数学角度来看，杠杆越大越好。但是，现在已经没有贷款人会 100%贷款给你了。另外，借贷成本也是一种实际成本，尤其是当借贷成本高于资本化率时，它实际上会吞噬你的收益。就像生活中的其他事情一样，平衡是关键。确保获得贷款人能提供的最佳利率。根据我的经验，LTV（贷款价值比）在 70%-80% 之间是最理想的，这意味着你应该首付 20%-30%，以达到最佳借贷成本和最佳杠杆效应。
创新融资工具
我经常与客户谈及的另一个话题是，您可以从哪里获得大笔首付款来购买您的第一套投资房产？大多数人最大的资产是房屋产权和退休账户。免责声明：我不是财务顾问，我是税务顾问。您需要就您的资产配置和个人财务目标咨询财务顾问，但我在这里建议的两种策略确实具有很大的税收优势：
主要住宅的房屋净值贷款可用作购买投资性房地产的首付款。只要您保持账目清晰，您支付的所有利息都可以作为运营费用，而且不受抵押贷款利息可扣除额的限制。
为您的房地产投资业务设立一个个人 401K 账户，并将您的退休资金转入该账户。然后，您可以从该个人 401K 中借款作为首付款，或者您甚至可以自行管理该 401K 并直接投资于房地产。
总结
税务策略无穷无尽，请务必找到一位优秀的税务会计师，他不仅要每年为您报税。您需要一个能与您一起制定战略，利用税法帮助您积累免税财富的人。如果您有任何问题，请向我咨询，我很乐意为您提供帮助！
Justine Zhou | 周军
Justine是周军城市集团的创始人和CEO.作为少有的在房地产投资、退休计划和保险方面也很出色的注册会计师，Justine曾被授予"文艺复兴女郎"的绰号，意思是一个非常全能的人。尽管她资历深厚，但Justine是一个非常平易近人的专业人士，她真正关心每个人和企业的需求，并为他们找到最适合其独特情况的解决方案。
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