长租vs.短租，哪一个是更适合你的投资房策略？
在考虑房地产投资时，最常见的两种租赁投资房类型是短租房和长租房，而许多投资者在选择投资类型时往往会犹豫不决。我们的讲座会从税务，投资回报和风险，还有实操角度为你进行长租和短租的全方位对比，让你了解哪个才是更合适你的投资房策略。
短期租赁：最大限度地减税
短租是指平均租期为 7 天或更短的房产，它在省税上有独特的优势。其中最主要的好处是，如果房东亲力亲为，而不是交给第三方去管理，那么就可以达到Material Participation的要求，即短租可以被视为非被动性活动。好处是运营短租屋带来的所有亏损都算作 active loss, 报税时可以去抵扣你的active income（主动收入），如w2的收入。
对于平均入住时间在 7-30 天之间的短租房，提供日常清洁、餐饮、交通和其他便利设施等实质性服务也可将收入认定为非被动收入。这就提供了更多的机会可以用来利用租金损失来减少投资者需要交的税。
短租的另一个在省税上的好处是accelerated depreciation（加速折旧）。通过使用bonus depreciation红利折旧和 cost segregation成本隔离，投资者可以最大程度使用因地产投资被扣除的税款，从而在拥有房产的最初几年节省更多税款。然而，红利折旧将于 2016 年底被终止。参议院提出了一项法案，要求在 2023 年至 2026 年恢复 100% 的 BD。许多房地产投资者都希望该法案能在今年夏天获得通过。
值得注意的是，在短租中提供实质性服务可能会使净收入缴纳 15.3% 的自营职业税。这是一个必须慎重考虑的潜在弊端。
此外，由于在前几年通过成本隔离进行红利折旧而剩下了一大笔税，那么未来几年的折旧额则会大大减少。因此，如果想继续使用相同的策略来省税，就需要每年购买新的房产，以产生纸面损失来抵消 W2 收入。
长租：稳定收入与扣抵消税赋
虽然短租在省税上有其独特的有点，但需要花费大量时间和心思的短租并不会适合所有投资者。对于百般忙碌的高收入高净值人士，月租类的长租房则会有其自己的优点。
其主要优势之一是可以从租金收入中扣除各种经营费用，包括抵押贷款利息、物业税、保险、维修和维护费用。这可以帮助抵消很大一部分租金收入，减轻总体税负。
长租还可以享受标准折旧扣除，投资者可以在 27.5 年或 39 年内使用直线法注销部分房产成本，这样可能会让你的下一笔收入在报税时变成净亏损。还有什么其他投资能为您带来现金流而不产生税赋呢？
对于非专业的房地产人士来说，长租可以抵扣上限为2万5美金的active income.。这意味着，只要投资者的调整后总收入低于 10 万美元，就可以用最多 2.5 万美元的租金损失抵扣其他非被动收入，如工资。如果是收入超过了15万美金的人士，那就一点active income也无法抵扣。现在你明白为什么短租对高收入者来说是更好的省税策略了吧。
此外，来自长租收入无需缴纳 15.3% 的自营职业税，提供大量服务的短租业主可能会“眼红”。此外，您还可以雇人管理您的房产，这样您就可以省时省心，并能更好的管理您的投资组合。
再使用上1031置换，对于高收入人士来说，长租仍然是一个很理想的长期投资策略。
总结
在租赁物业投资的领域中，选择短租或长租将会涉及到重要的税务考量。作为一名经验丰富的税务会计师，我亲身体验到税法在决定哪种选择更为有利时的关键作用。
短租可被视为非被动收入、利用其加速折旧来省税、以及使用短租投资损失抵消其他活跃收入来源的能力让许多投资者心动。但是，短租涉及的时间投入不适合心志不坚的人。
相对而言，长租则能带来稳定的被动收入，能够扣除各种经营费用，非房地产专业人士还能利用高达25,000美元的被动损失减免。
总的来说，选择短租或长租应基于投资者的具体目标、风险承受能力和税务状况。了解每种选择的税务影响后，投资者能够做出明智的决策，以最大化回报并最小化税务负担。
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Justine Zhou | 周军
Justine是周军城市集团的创始人和CEO.作为少有的在房地产投资、退休计划和保险方面也很出色的注册会计师，Justine曾被授予"文艺复兴女郎"的绰号，意思是一个非常全能的人。尽管她资历深厚，但Justine是一个非常平易近人的专业人士，她真正关心每个人和企业的需求，并为他们找到最适合其独特情况的解决方案.
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